专家解读一文读懂广州第二轮土拍规则新

8月26日上午，广州市公共资源交易中心公示了第二批集中供地名单，本次一共出让48宗地块，总占地面积达.65万㎡，总建面积达.73万㎡，起拍总价累计亿元。

之前，曾有传言称，多个城市暂缓二次供地是因为开发商报名遇冷，但从本次供地规则设定来看，“暂缓”应是因为土拍规则发生了重大变化。

怎么读懂新规则，未来预期如何？还是有请专家出手——

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二次土拍规则解读

总结下来，本次供地有以下几个特点:

1.严格限制高价地

在第一批集中供地中，广州就有6宗地块溢价率达到45%。而本轮出让的48宗地，要求溢价率不得高于15%，其中最低的是海珠区江泰路地块，溢价率只有9%。无论是出让底价，还是最高土地限价，都比圈内的预期要低。

此前市场对调控限房价而不限地价有所诟病，还有部分城市房企反映“算不过账来”，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，调低起拍价和限制最高溢价率，摇号和一次性书面报价的规则设定，为房企留下了适当的盈利空间，也让“稳房价”和“稳预期“这两个调控目标的实现将更有保障。

那么，降低出让底价后，9月底的出让会火爆吗？

广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，“答案是肯定的”。因为在全国中心城市中，广州房地产市场是泡沫较少、稳定性较高的市场。在特殊阶段，广州的可开发土地价值并没有降低。

2.限制销售对象

本次集中供地对销售对象的限制上包括三方面：

一，限制房企多马甲拿地，上一次供地时组马甲参拍摇号的情况不会再发生；

二，严控房企买地资金来源，竞买人在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，参与竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明。若有违规，将取消中标资格，竞买保证金不予退还，且三年内不得在广州参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动；

三，要求海珠、黄埔、南沙地块的开发公司在销售时，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数，占新建商品住房规划总套数的50%，未能按要求履约的开发企业母公司、子公司1年内在广州市取消参与土拍竞买资格。

肖文晓指出，关于限制马甲和资金来源的相关规定一方面对房企的资金实力提出一定的要求，另一方面又给予了符合条件的房企更多的拿地机会，其主旨也是维护市场的健康发展以及合理竞争，在优胜劣汰的同时又不至于寡头垄断。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示：“源头上降低地价，并关联控房价，给房企合理利润空间，提高供给品质，实现行业高品质发展，这是必然趋势”。

而关于首套房买家占比的规定，在广州土地出让的历史上是首次出现。为何如此直接、严格，在二次土拍地块公布同日，广州市规划和自然资源局发布的《广州市加大用地供应量着力推进租购并举住房供应》文件中，则明确指出了意图——切实落实稳地价，保障市民居住需求，增进民生福祉。说白了，就是落实支持无房家庭优先购房，保护刚需。

3.土拍方式多样化

本次土拍方式主要有三种：

①“限地价+竞自持+摇号”；②“限房价+限地价+竞自持+摇号”；③“限地价+竞自持+一次性书面报价”。

第①种是本次土拍大部分地块采取的方式。此前，广州土拍常见的拍卖方式是“限地价+竞配建+摇号”，此次将“竞配建”改为“竞自持”，规避了通过“竞配建”的方式，来增加实际地价。

据李宇嘉分析，该改动一方面是为降低市场热度，另一方面增加租赁住房供应。

而《广州市加大用地供应量着力推进租购并举住房供应》文件也印证了上述分析，文件指出，自持房源要求作为租赁住房或保障性租赁住房，将进一步增加我市住房租赁市场房源供应。

第②种主要用于南沙、黄埔地块的出让，每一宗地块都明确了未来建成的房屋售价最高限价，黄埔限价在2.85万-4.6万元/平方米；南沙限价在2.4-3.78万元/平方米。

李宇嘉指出，由于黄埔、南沙两个区域是年以来，房价上涨最快的区域，因此有必要启动房价地价联动。

第③种竞拍方式中的“一次性书面报价”设计较为复杂，简单来说就是不能超过最高报价，而且还要最接近各家报价的平均价，才能中标，从而避免了价高者得的局面。

本次供地采取这种方式的只有海珠两宗地块，李宇嘉认为，这样的政策考量，一方面是增加中心区域内（像海珠区）新房供给少、价格高的新房供给量；另一方面，也是为降低海珠区的新房价格，留足政策空间。

4.提高房屋品质，完善基础功能

海珠本次推出的2宗地块均在出让条件中注明了“建筑要求达到绿色三星标准”，这是广州首次将绿色建筑标准纳入宅地出让前置条件。据《绿色建筑评价标准》，绿色建筑认证划分为三个等级，其中绿色三星级为绿色建筑的最高标准。

此外，本次集中挂牌出让大部分地块要求配建地块范围内或周边市政道路、公园、绿地、文化、体育设施、中小学及幼儿园、社会公共停车场等，以加大公建配套力度，提升宜居水平。

据此，李宇嘉认为，竞品质是这一轮土地出让普遍要求的规则，各个城市都要实施。国家要求各地学习北京的做法，意味着各个地方都在探索，北京的做法相对成熟，但能不能适应各个城市还有待检验和考证。竞争品质与控制成本和避免推高房价如何协调，是一个需要思考的问题。广州先拿出两宗地来，做适合本地的探索。形成成熟的经验后，再去其他地块推广。

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第二批集中供地的地块分析

本次土地出让底价达到亿元，如果都达到溢价率的上限，地价款将超过亿。

这次二批供地中，合计9区供应，其中外围区域共供应36宗，占比达75%，其中增城就占了半壁江山；中心区的重头戏落在海珠和荔湾，很长时间没有土地供应的广钢、海珠，都推出了新地块；而天河区、越秀区则缺席。

赵卓文表示，本次土地供应规模大，分布广，“这将给市场带来土地供应充足的信号，有利于稳定广州房价的预期。”

（值得注意的是，8月26日发布的《广州市加大用地供应量着力推进租购并举住房供应》文件中也提及，本次挂牌住宅用地成交后，预计全年还将进行1次集中挂牌出让住宅用地。这又是一次重大预告！）

此次出让价格最高的5宗地分别是：

1.海珠挂地2宗

海珠区两宗涉宅地总建面达12.05万㎡，起拍总价达35.77亿元。

2.荔湾挂地2宗

二批供地中，荔湾区挂牌两宗宅地，计容建筑面积总计达到33.68万㎡，起拍总价87.44亿元。

3.白云挂地5宗

白云区挂出5宗宅地，总建面积达.49万㎡，起拍总价达.02亿元。

4.黄埔挂地3宗

本次集中供地中，黄埔区挂牌3宗，计容建面累计47.91万㎡，起拍总价达66.43亿元。

5.花都挂地1宗

花都区仅仅挂牌一宗，计容建筑面积约为19.7万㎡，起拍价19.46亿元。

6.番禺挂地5宗

除了大石板块稀缺宅地一次性入市两宗，创新城暨南大学旁边也同时挂牌两宗。

7.南沙挂地6宗

南沙挂牌6宗涉宅地，2宗纯住宅，3宗商住性质，表明了市政府对南沙的商业经济扶持，同时也注重片区基础建设的完善。

8.从化挂地2宗

从化挂牌宗涉宅地，计容建筑面积达到16.06万㎡，起拍总价达8.76亿元。

9.增城挂地22宗

作为广州的“东大仓”，增城一口气放出22宗涉宅地，总计容面积达.03万㎡，起拍总价达.59亿元！

最后预告一下，广州第二批集中土拍，将于9月26号和27号两天分为六批次竞拍，具体时间为9点、12点和下午15点，我们拭目以待！

附上：

报名吴经理15920557

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