年上半年广州市房地产市场分析

随着疫情逐渐平稳，从去年下半年开始，广州楼市持续火热，面对火热楼市，从中央到地方都在力图为偏离正常供需关系的市场行情进行降温。4月2日，广州市发布了《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，从住房、租赁用房、住房贷款及楼价等方面对房地产市场的稳定和发展作出了新规定，4月8日，住房和城乡建设部对广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市进行了约谈，坚持国家“房住不炒”定位，确保实现稳地价、稳放假、稳预期的目标。

一

土地市场分析

年上半年，广州市共挂牌出让宗土地，其中有6宗土地流拍，最终成交宗，较年上半年增加50宗。总成交价达.亿元，同比年上半年上涨25%。总成交面积约万㎡，同比年上半年上涨23%。

其中居住、商住用地共成交50宗，总成交面积为.万平方米，占总成交面积的44.47%；商服用地成交28宗，总成交面积为42.万平方米，占总成交面积的6.5%；工业用地共成交69宗，总成交面积为.万平方米，占总成交面积的47.66%；其他用地成交5宗，总成交面积为8.万平方米，占总成交面积的1.37%。

按区域看，年上半年土地成交面积最大为花都区，其成交面积约为.万㎡，占总成交面积25.6%，其总成交价为.亿元，占总成交价12.1%；总成交价最高为增城区，其总成交价为.亿元，占总成交价18.5%。

值得注意的是，年的两会，首次明确提出“增加土地供应”，首先是土地供应，其次是住地供应。落实22城住宅用地集中供应的“两集中”要求有两点：一是集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，时间间隔要相对均衡，地块梳理要科学合理。二是集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。政策设置的初衷是为了稳定土地出让的价格，从而稳定房价。3月26日，广州市规划和自然资源局刊登《国有土地使用权网上挂牌出让公告》，以挂牌方式出让48宗地的国有土地使用权，标志广州市首次集中供地正式开始。集中供地让各房企竞拍热情推向新高，在番禺、黄埔、白云等地区成交价溢价率高达45%以上，加上4月份集中出让成交大量住宅用地，预期未来住宅供应量增幅较大。

各区地块成交溢价率最高地块分析

番禺区

番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块

4月26日，广州长盈房地产开发有限公司以总价53.亿元竞得番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块，该地块占地面积平方米，可建设用地面积平方米，计容建筑面积平方米，总起拍价36.亿元，起拍楼面价元/平方米。

该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，经过次竞拍，已达到最高限价53万元时，楼面价为元/㎡，溢价率高达45%。该地块最高竞配建面积为平方米，折合楼面价为元/平方米，溢价率高达87%。竞拍至最高自持面积时，将进入摇号环节，确定最终土地取得者。该地块也成为番禺首宗摇号地块

白云区

白云区金沙洲AB地块

4月26日，深圳市润投咨询有限公司以总价21.亿元竞得白云区金沙洲AB地块，该地块占地面积平方米，可建设用地面积平方米，计容建筑面积平方米，总起拍价14.亿元，起拍楼面价元/平方米。

该地块达到最高限价21万元时，楼面价为元/㎡，溢价率高达45%，竞拍配建面积为平方米，折合楼面价为元/平方米，溢价率高达%。

海珠区

海珠区石岗路AH地块

2月1日，广州中海盛安房地产开发有限公司以总价22.亿元竞得海珠区石岗路AH地块，该地块占地面积平方米，可建设用地面积平方米，计容建筑面积平方米，总起拍价15.亿元，起拍楼面价元/平方米。

经过69次竞价，该地块最终成交价为22万元，竞配建面积为平方米，折合楼面价达元/平方米，溢价率高达46%。

黄埔区

黄埔区黄埔东路以北、龙头路以西黄埔化工改造居住地块

2月4日，广州纬信实业发展有限公司以总价33.亿元竞得黄埔区黄埔东路以北、龙头路以西黄埔化工改造居住地块，该地块占地面积平方米，可建设用地面积平方米，计容建筑面积平方米，总起拍价23.亿元，起拍楼面价元/平方米。

经过88次竞价，该地块最终成交价为33万元，竞配建面积为平方米，折合楼面价达元/平方米，溢价率高达70%。

二

房地产市场分析

（一）一手住宅成交情况

年上半年，广州市全市新建商品住宅共成交套，同比年上半年套约上涨90.15%，同比年上半年套约上涨48.42%；全市网签面积为平方米，同比年上半年网签面积平方米约上涨89.58%，同比年上半年网签面积平方米约上涨49.26%。

其中成交套数、网签面积最多为增城区，其成交套数为套，网签面积为平方米；成交套数最少为越秀区，共套，其网签面积为平方米。

通过对比年第1季度和第2季度广州市各区一手住宅成交均价，第2季度全市均价有所回落，同比第1季度下降约0.67%，而从化区成交均价下落幅度较大，相比第1季度，第2季度成交均价下跌约1.26%。

均价上涨最快的区域是荔湾区，环比上涨约9.55%。其中成交均价最高为天河区，其第2季度成交均价高达元/平方米，对比第2季度全市成交均价元/平方米，高出%。

（二）二手住宅成交情况

年上半年，广州市全市二手住宅共成交套，同比年上半年套约上涨57.18%，同比年上半年套约上涨40.92%。

从各区来看，上半年天河、海珠、番禺二手住宅成交量均超一万套，其中番禺以套成交量超越天河，抢走天河的去年成交榜首的位置。年上半年广州市各区二手住宅成交量情况表

通过对比年第1季度和第2季度广州市各区二手住宅成交均价，均价上涨最快的区域是增城区，环比上涨约6.46%。其中成交均价最高为越秀区，其第2季度成交均价高达元/平方米，同比第2季度全市成交均价元/平方米高出约74.9%。

总结年上半年广州市整体楼市表现较好，同比去年涨幅较大，随着广州市出台一系列针对性措施，均体现出广州楼市调控步伐紧跟中央调控指导，精准调控，遏制投机炒房的决心。可预见下半年调控政策从严，落实行政监管手段，严格房地产市场秩序整顿，广州乃至全国房地产将进入调整期，预计中心城区的房地产价格将保持平稳，周边区域及前期价格上涨较快的区域价格稳中有降。

数据来源：广州市公共资源交易中心、网易房产频道、安居客网站

责任编辑：林文胜

文章作者：莫佩莹

内容审核：钟鸿志

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